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土地法修订拟力推农地入市 小产权房合法化?

发布时间:2011年11月23日 14:21 | 进入三农论坛 | 来源:21世纪经济报道 | 手机看视频


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  江苏省江阴市华士镇中心地带,中国华西第一村328米共61层的龙希国际大酒店,是合法的么?

  这个尖锐的问题,被一些学者提出来。

  根据目前的《土地管理法》,除乡镇企业、农民宅基地或相关公益事业可以申请使用集体土地外,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,即实行“招拍挂”的土地出让制度。

  这意味着,使用了集体土地搞建设的上述酒店,需要证明该店是乡镇企业或公益事业。而显然,前者并非很容易证明,后者则根本不成立。“类似的很多农村地区酒店,由于涉及外来投资或外来人士经营,很多都存在非法建筑的嫌疑。”中国社科院一位不愿具名的权威研究者称。

  不过华西村村民也许不必太担心。记者获悉,目前国家已经着手《土地管理法》以及《农村土地承包法》的修改。其中可能的修改内容是:农村集体土地有望和国有土地一样,实现“招拍挂”上市,同地同价同权,使得农民获得较高的补偿收益。

  11月19日,国土部副部长、中国土地学会理事长王世元,在2011年中国土地学会学术年会上也透露了农地入市的相关风声。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对本报指出,农村土地有条件上市,在一定意义上为城市人到农村买房创造了可能,但需要具体实施政策,“目前的政策似乎有小产权房合法化之意,但创建城乡统一的土地市场难度太大,喊了这么多年没动作,下一步就看有无具体政策了。”

  采访中专家也指出,农地股份制改革即使推出,也需要慎重,以防止和城市类似的房地产开发一窝蜂涌向农村。

  农地入市进程

  记者致电和王参加同个年会的人士了解到,不少专家均认为目前农村土地政策可能要迈出比较重大的步伐,其中将涉及到农村土地上市的合法化。

  一位主持上述土地年会“城乡统筹发展与深化土地资产制度改革”分会的人士指出,新提法意味着将来农村集体土地很可能可以直接上市出让进行项目建设,而不用通过本地乡镇企业进行;即在不改变土地用途的情况下,农村集体土地可以直接转让给乡村之外的企业从事经营生产。

  “这个重大的改变,将使得集体土地可以和国有土地以同等区域相同的价格来拍卖,其主要收益将归集体和农民所有。”这位人士说。

  据了解,04年8月底通过的《土地管理法》规定,除兴办乡镇企业等外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。

  中国社会科学院农村所研究员李国祥解释称,过去农村土地从事建设,除了乡镇企业利用外,都需要转为国有建设用地。而若未来农村土地直接上市,意味着过去的土地法和农村土地承包法,都需要修改。而这样的修订也最难。

  李介绍,08年十七届三中全会,以及目前的“十二五”规划,尽管都提出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,以及农村土地可以和国有土地同等上市的相关情况,但迄今国土法仍在修改之中,除局部试点外,农地入市暂无最新法律依据。

  “因为农村集体土地直接上市,导致地方政府卖地收入大降,而村集体和农民将会大大受益,这样地方政府难免抵触。而农村土地既然可以上市,则土地承包法中应该对土地承包经营权的转让等具体做法,给以明确界定。”

  农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也直陈,一旦未来《土地管理法》确定集体土地和国有土地一起上市,会使得地方土地收入几乎为零。廖称,土地管理法的修改,很可能规定切一部分地方收入给国家。

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