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农村集体用地建公租房 不如放开小产权房

发布时间:2012年01月10日 17:34 | 进入三农论坛 | 来源:南方都市报 | 手机看视频


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  农村集体土地能否用于建设公租房近日终于有了定论。近日国土资源部部长徐绍史表示,对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,由省级人民政府审核同意并报国土部批准后,可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。上月住建部部长姜伟新亦曾作过类似表态,并将国土部所指的“租赁住房”直称为“公租房”。两部委一致肯定了农村集体土地可用于建设公租房,且有报道指北京和上海的试点申请已经获得了国土部的批准。
  地方政府对土地财政的依赖人所共知,卖地所获得的土地出让金几乎等同于地方政府的命根子,用能卖大价钱的国有土地来建公租房则等同于损失了一块利益,但保障房任务又必须完成,若能用成本明显较低的农村集体建设用地来建公租房,地方政府既可完成保障房任务又保留了卖地收入的利益,对此必然有很大的动力。
  去年5月份,国土部曾发布文件明确要求不得擅自开展利用集体建设用地建设公租房,但商品住房价格较高、建设用地紧缺的“个别直辖市”可进行试点。此次国土部的表态中,直辖市已无个别之限制,还增加了“少数省会城市”的说法,对可试点的城市范围大为放宽。既然标准有所放宽,难免有更多的城市蠢蠢欲动希望挤进试点之列。
  而在试点城市范围大为增加的情况下,却未有具体措施来保障农民的权益。此次明确提出可使用农村集体建设用地来建设公租房,而农村集体建设用地即为农村集体所有的、进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括公共设施用地和农民的住宅用地。在我国,由于农民集体所有的土地性质不变,因而只可以出让集体建设用地使用权,或者出租该土地,即地方政府需以一定价格来获取一定年限该土地使用权出让,或者向农民租用该土地,方可建设公租房。
  不过,仅有前年底北京副市长陈刚透露的试点方案显示“收益归村集体经济组织所有”,并未有资料显示对土地的使用权出让或出租的具体方案。公租房的特点就是租金十分低廉,若仅以此作为给农民的回报等于完全忽略使用权出让或租用土地费用,显然是对农民权益赤裸裸的盘剥。即使确需支付使用权出让或租地费用,使用权出让金是按年分摊还是一次性支付?若按年分摊或以租地形式则每年将按何种标准上浮全无考量。若无明确标准可供公众监督,各地政府自行定价,在政府与农民话语地位极度不对等的情况下,很可能出现不合理使用权出让金额或低价租金,间接损害农民的利益。而地方政府在利益的驱使下,甚至可能将公租房任务全数转移至农村集体用地,出现新一轮的“圈地运动”,强迫农民出让土地使用权。对农民权益保障的漏洞,或令此试点变为进一步盘剥农民利益的新方式,实在令人担忧。
  即使确定了使用权出让或租地方案,却仍存在不少问题。土地使用权出让年限到期后,若需继续使用公租房是续租还是如何?若不再需要公租房,那已建成房屋产权谁属,是否可由农民自行支配?相关部门一再强调农村集体土地建公租房不等于“小产权房”,国土部去年5月下发文件设定的试点原则包括“只租不售、土地所有权和使用权不得流转”,但若有人利用关系从中做手脚将其由租转售,仍变相等同“小产权房”,只是收益不属于拥有土地的农民。
  以上问题,均源于农村集体所有土地权利界限模糊。农村集体土地的模糊权利界限,已导致了有关农村土地流转的诸多问题,此次农村集体用地建公租房只是其引发的又一系列新问题而已。如果继续维持如此模糊的权利界限,日后会出现更多更难解的问题。与其纠结如何利用农村集体土地建“类小产权房”却费尽心思防堵“真小产权房”,不如加快土地改革的步伐,确定农村土地所有权的归属,放开“小产权房”的限制,使农村土地可在产权明晰的基础上自由流转。

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